부동산 디벨롭 = 시세차익 + 현금흐름

부동산 수익 시세차익이나 현금흐름 중 선택해야 하나요?

디벨롭으로 둘 다 챙길 수 있습니다. 

 

부동산 시세차익, 현금흐름 

 

 

2017년부터 급격하게 오른 집값으로 대한민국의 빈부의 격차가 심해졌습니다. 이에 전 국민이 부동산에 더욱 관심을 갖게 된 것 같습니다. 

 

부동산 투자의 시작은 대부분 아파트 갭투자, 분양권 투자 등으로 합니다. 이들은 목돈을 만들 수 있는 시세차익형 투자입니다.

 

현금흐름형 투자는 월세를 받는 것으로 원룸, 상가, 고시원, 아파트 등으로 월세를 받는 것입니다. 경매로 싸게 사서 인테리어 후 임대를 주면 더 큰 현금 흐름을 만들 수 있습니다. 

 

시세차익형은 양도세, 이자, 재산세 등 면밀한 계산이 필요합니다. 현금흐름형은 공실로 인한 손실, 보수 비용, 건강보험료, 종합소득세 등 면밀한 계산이 필요합니다. 세입자가 바뀔 때마다 드는 중개 수수료도 체크해야 합니다.

 

그래서 생각보다 부동산 투자로 돈을 버는 것이 쉽지 않습니다. 시세차익과 수익형을 동시에 만족시키는 부동산은 무엇일까요? 디벨롭입니다. 

 

부동산 디벨롭

 

디벨롬 (Develop)의 사전적 정의는 "발전하다"입니다. 건설업에서 디벨롭(Develop)은 부동산 개발사업을 의미합니다.

땅 매입에서부터 기획, 건축설계, 시공, 임대, 건물관리까지 모두를 총괄합니다.

 

부동산 개발업(시행업, 디벨롭)은 무에서 유를 창조해 낸다는 점에서 시세차익 수익형과 구분됩니다. 고부가가치 사업입니다. 

 

내가 직접 만들어 소비자에게 판매하는 제조업입니다. 시세차익형, 수익형 등 이미 만들어진 상품을 통해 수익을 얻는 것이 아니라 새로 만든 상품을 소비자가격으로 파는 것으로 고부가가치 사업인 것입니다. 

 

부동산 시행업은 아래로 단계로 축약됩니다. 

 

• 땅 구입
• 건축허가
• 시공
• 팔아 차익 남기기

 

건축물 아래 토지의 권리를 분석하고 벨류 업될만한 토지를 매입하고 용도에 맞지 않는 건축물을 철거하고 토지 용적률에 맞는 건축물을 새로 지어 기존 임차인보다 많은 임차인을 구성하고, 좋은 시공사, 분양대행사 파트너를 만나야 합니다. 

 

리모델링 또는 신축을 통해 감정가와 매도 가치 평가는 훨씬 높아집니다. 매각 후에는 또다시 새로운 부지를 매입해 

똑같은 방법으로 디벨롭하면 이전보다 더 큰 규모의 건물을 소유할 수 있습니다.

 

부동산 시행업은 크게는 강남, 여의도의 초고층 상업, 오피스 시설을 짓는 업무에서부터 근생, 오피스텔, 주택 사업까지 모두 포함합니다. 

 

예전의 부동산 공급 부족 시대에는 여느 건물과 같이 만들어 내놓으면 팔렸지만 지금은 수요자의 니즈를 맞춰 커스터마이징 된 건물을 만들어야 임대 및 매매가 될 수 있습니다. 그렇지 않으면 미분양, 공실이 생길 수 있습니다. 최근에는 재조달원가도 높아지고 부지 가격도 올랐기 때문에 수익을 낼 수 있는 땅이 서울에는 많지 않습니다. 

 

부동산 침체

 

부동산 경기가 안 좋을 때는 고부가가치 사업의 위험성이 있습니다. 23년 작년에는 부동산 경기가 안 좋았습니다.

 

인플레이션으로 인한 금리인상, 소비심리 감소, 원자재가격 상승, 청약심리 감소 등으로 인해 전반적으로 부동산 시장이 침체된 것이 주원인입니다. 이를 바탕으로 한 24년 부동산 전망은 아래에 정리했습니다. 

 

 

 

 

최근 뉴스에서 PF 사태가 내년에 큰 문제가 될 것이라는 뉴스가 있었습니다. PF 대출은 부동산 개발 관련 사업에서 이루어지는 대출입니다. 

 

대출에는 크게 2가지 종류가 있습니다. 담보대출(CF)과 PF대출입니다. PF는 ProjjectFinincing의 약자입니다. 특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가해 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받습니다.

 

사업 자체를 담보로 사업 미래 수익성 및 리스크를 평가해 대출하는 방식입니다. PF대출을 활용하면 사업의 최대 90%까지 대출을 받아 진행할 수 있습니다. 대규모 건설사업에서 많이 활용합니다. 

 

하지만 최근 여러 건설사가 건설 사업을 마무리 짓지 못하고 공사를 중단하거나 회사가 부도처리되는 등의 문제가 발생했습니다. 건설업체는 사업성을 기대하고 대출을 받아 공사를 진행했지만 이자가 비싸고 원자재가 비싸며 분양도 이루어지지 않는 것입니다. 금융권은 사업 수익성은 잊을 것 같고 건설업체의 이자 부담, 연체 등 대출 환수의 위험도가 커집니다. 

 

현재 전체 PF대출 자금 규모는 134조 원이며 연체율은 은행의 경우 2.14%, 증권사의 경우 17%에 이릅니다. 대규모 건설단지의 공사가 중단되거나 건설사가 부도처리되고 있습니다. 청담과 서초에서도 공사가 중단되는 사태가 벌어지고 있습니다. 

 

PF 대출 문제가 2020년 코로나 22년 인플레이션 사태에 버금갈 정도로 한국 경제에 영향을 미칠까요?  이에 현재 정부는 부동산 PF 정상화 지원 펀드를 개설해 자금이 부족한 부동산 사업을 지원한다는 입장입니다. 

 

 

부동산 시세차익 현금흐름 디벨롭의 특징과 장점 단점에 대해 알아봤습니다. 앞으로도 유익한 부동산 정보 앞으로도 꾸준히 올리도록 하겠습니다.