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24년 아파트 집값은 오를까 내릴까?
'상승 요인'과 '하락 요인'을 각각 정리했습니다.
24년 하반기 집값 상승 요인
24년 하반기 집값. 상승은 아니더라도 보합 이상은 유지할 것이라는 의견입니다.
- 수도권 공급 부족
- 금리 인하 가능성
- 전세가 상승
- 정부의 부동산 부양 정책
금리 인하 가능성
금리를 인상하면 대출 부담이 커지고 부동산 가치가 하락합니다. 23년 금리 인상으로 인한 대출 부담이 집값 하락의 가장 큰 원인이었습니다. 금리를 인하한다면 대출 부담이 적어져 부동산 구매로 이어집니다.
'주택 구입 부담 지수'가 내려갈수록 집값이 상승할 수 있습니다. '주택 구입 부담 지수'는 대출 상환 부담을 나타내는 지수로 100이면 소득의 25%를 원리금 상환에 쓴다는 의미입니다.
2023년 서울 2분기 지수는 204를 찍었습니다. 130~140 정도로 내려갈 때가 주택을 구입하기 적기이니다.
수도권 공급 부족
건축비는 상승한 반면 분양가는 올리기 힘든 상황입니다. 이는 재건축 진행을 더디게 만듭니다. 신축 아파트는 더욱 가치가 올라가고 재건축 예정 아파트는 인기가 사그라들고 있습니다.
24년 서울 아파트 입주 물량이 20년 만에 역대 최저 수준으로 줄었습니다. 25년에도 전국 아파트 입주 물량이 2023년 대비 2/3 수준으로 떨어집니다.
2~3년 뒤에는 주택 공급난으로 집값이 불안해질 수 있습니다. 공급 부족으로 청약 경쟁률이 치솟고 집값 상승으로 이어질 수 있습니다.
정부 부양 정책 및 전세가 상승
전세가가 상승하면 자기 자본으로 구입하려 합니다. 전세 가격과 집값은 양의 상관관계가 있습니다. 23년에는 금리 인상으로 전세 대출 이자 부담이 컸습니다. 이로 인해 전세 수요가 감소하고 전세가 하락, 집값 하락으로 이어졌습니다. 금리가 인하된다면 전세 수요가 늘어 전세가가 상승하고 집값이 상승합니다.
24년 4월 총선을 앞두고 부동산 부양 정책을 내 놓을 것이라는 전망이 있습니다. 현재는 다주택자의 세금 중과로 부동산 거래가 크게 감소했습니다. 부동산 거래량은 다주택자에 의해 크게 좌우됩니다.
정부가 규제 지역 해제 및 다주택자 중과세 폐지 등의 정책을 편다면 가격 상승의 여지 있다. 부동산 부양을 위해 다주택자의 규제 완화 정책이 나오지 않을까 기대합니다.
24년 하반기 부동산 하락 전망
24년도에도 여전히 집값이 하락한다는 전망도 있습니다. PF대출 이슈 등 건설사 부정적 기사들이 많이 있고 실제 집을 살수 있는 여력 없어 가격 반등은 어려울 것으로 봅니다.
- 정부 부동산 규제 강화 유지
- 세계 경제
- 금리 동결
정부 부동산 규제 강화 유지
현재의 다주택자 규제를 유지한다면 부동산 시장 침체는 여전할 것입니다. 매도만 가능하고 매수는 불가한 상황입니다. 전고점 대비 20% 빠진 물건을 매수해야 이익입니다. 양도세, 종부세, 취득세 중과 규제로 세금 12% 이상을 만회해야 하기 때문입니다.
금리 동결
2024년에는 금리가 동결될 가능성이 높습니다. 대출 규제 강화 역시 부동산 투기를 억제하고 있습니다. 높은 금리 이자부담으로 아직은 부동산 상승이 이르다는 의견입니다.
고금리 장기 유지로 경기가 침체하고 소득이 줄어 투자 능력이 감소합니다. 이로 집값은 계속 하락세를 유지합니다. 인플레이션을 따라가지 못하는 임금 인상으로 실질 소득은 감소하고 있습니다.
세계 경제
중국 부동산이 폭락하면 중국 경제 위기 이는 곧 한국 경제 위기이며 부동산 시장 침체를 의미합니다.
최근 중국이 세계 경제에서 차지하는 비중이 30년 만에 처음으로 줄어들었다.중국의 경기 침제는 한동안 이어질 것으로 전망됐다.
세계 전쟁이 길게 연장 된다면 부동산이 영향을 받을 수밖에 없다. 불확실한 전쟁 및 경기 침체로 매매가 지연 되고 자금 조달이 늦어지기 때문이다.
주목할 뉴스
집값 바닥 찍고 오르는 시점 키워드는 <금리>, <정부 정책>, <세계 경기>
- 금리 인하? 부동산 상승
- 취득세 낮아진다면? 부동산 상승
- 소형 오피스텔만 취득세 중과 배제하면? 부동산 상승
- 중국 경기 활기? 부동산 상승
- 전쟁 종전? 부동산 상승
- 극심한 경기 침체(스테그 플레이션)? 부동산 하락
부동산은 항상 상승과 하락의 주기적인 사이클을 타지만 결국 우상향 합니다. 장기적 보유는 큰 손해 없을 것입니다. 집을 팔아서 새로 사는 분이라면 언제 사든 비슷합니다. 싸게 판다면 또 싸게 살 수 있으니 말입니다.
집이 없는 사람이라면 24년 부동산 시장이 활기를 되찾아 반등하는 시점이 적기 입니다. 신축 구축 강남 비강남권에 따라 다르겠지만 뉴스의 헤드라인을 보며 위의 기준들이 어떻게 움직이는지 살펴야 합니다.