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서울시 모아타운 선정지 및 가능 여부에 대해 작성했습니다.
서울시 모아타운 선정지
서울시 공식 홈페이지에서 모아타운 현황을 볼 수 있습니다. 서울시 공식 홈페이지 내 분야별 정보 > 주택공급> 모아주택 모아타운 바로가기입니다.
분담금 재정 문제 안전장치 無
건축비가 오른 현재에 정부가 내놓은 추가 분담금 계산은 현실성이 없습니다. 현실적으로는 분담금이 15억 ~16억이 들 수도 있습니다.
4억 원의 주택 보유시 비례율 (146%)을 곱한 5억 8400만 원에 권리가액이 책정했다고 합니다. 15평~34평으로 재분양받을 경우 최소 1억에서 최대 11억 원의 분담금인데 공사비·금리상승률 등을 감안할 때 이보다도 높아질 가능성이 많습니다.
고금리 상황에서 대출 부담도 조합원(주민) 부담입니다. 프리미엄 받아도 주거지를 일단 정리하고 나가야 합니다. 임대사업자는 과태료 3000만 원 물 수 도 있습니다. 문재인 정부가 도입한 장기 임대사업자 제도를 이용해 임대 사업 면허 기간(4~10년)을 어기게 되기 때문입니다.
개발 호재 이슈로 외부 투기 세력만 유입되고 있습니다. "쪽"지분을 사 시세차익을 보려는 외지인이 많습니다. 투기꾼들이 지역을 바꿔가며 소형 빌라 갭투자를 하고 있습니다.
추가 법 개정이 없으면 모아타운은 진행될 수가 없습니다. 재개발과 달리 동의하지 않는 소유자의 토지 수용권이 없습니다. 동의하지 않는 소유자의 사용 도로까지 침범할 수 없기 때문에 사업성이 나올 수 없습니다.
모아타운 선정 조건
- 전체 노후도 50% 이상
- 100,000m2 이상 필지 확보
지정 방법은 자치구 공모 또는 주민 제안이 있습니다. 서울시 내 자치구를 대상으로 매년 1회 공모가능합니다. 공모 후 20개소를 지정합니다. 또는 수시로 주민이 자치구에 직접 계획서를 제출할 수 있습니다.
위의 조건에 따라 선정된 지역은 아래와 같습니다.
모아타운 이란?
모아타운은 재개발사업입니다. 주택 공급을 위한 사업입니다. 2026년까지 서울시에 신규 주택 3만 채를 공급하기 위해 내놓은 정책입니다.
재개발은 원래 도시 정비 사업 요건이 충족되야 합니다. 따라서 사업 진행이 어렵습니다. 노후된 저층 주거지는 개발이 어렵습니다.
모아타운은 이런 노후 주택들을 모아 블록 단위로 개발하는 사업입니다. 모아주택 여러 개를 블록 단위로 단지화를 만듭니다. 아파트 단지처럼 체계적으로 관리하기 위함입니다.
모아타운 장점
- 빠른 진행 속도
- 규제 완화
- 예산 지원
개발기간을 단축했습니다. 재개발이 10년이 걸린다면 모아타운은 4년 정도 걸립니다. 규제가 완화되었기 때문입니다. 또한 용도지역 상향, 용적률 완화 정책 적용, 2종 7층 이하 저층 주거지를 최고층수 15층까지 완화합니다.
정부의 예산 지원도 있습니다. 도시기반 시설 확충에 예산이 지원됩니다. 녹지 조성, 통합 주차장 등 이용시설 조성 지원
공공건축가 기본 설계도 지원합니다.
장점이 많이 있지만 현재로는 현실성이 없습니다. 여러가지 문제 및 법 개정이 필요합니다. 선정지역 81개소 이상이 진행되기까지는 앞으로 많은 시간이 소요될 것으로 보입니다.